楼市众生相 2011上海别墅大纪事

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2011年“国八条”、上海试点“房产税”、“沪九条”、新“沪四条”、叫停买房送面积各种政策纷纷驾到，如此“给力”的房地产调控政策刺激着当下的房地产市场，别墅市场通过对政策近一年的消化，在市场成交、营销策略、产品创新等方面都表现出不同的别墅表情，搜房网上海别墅频道特别策划2011上海别墅大纪事专题，解读2011别墅众生相……

政策回顾：新“国八条”出台 “沪九条”细则出台

关键词：限购　　时间：2011年2月1日

别墅动态：限购令下的上海高端物业

　　随着“限购”等调控政策的实施,国内楼市成交骤减。可以发现豪宅所受冲击比中低端物业更为明显。但开发商目前并没有降价的意思,因为“就算降10%,买不起的还是买不起,不能买的还是不能买”。[详情]

业内观点：限购令对别墅市场影响深不同层级别墅反应不一

对于第三轮调控分析下来，按照严厉程度分，个人认为第一是限购，第二是贷款比例的调整，最后才是房产税。针对别墅市来说场，别墅市场客群购买力是很有保证的。0.6%的房产税对他们来说微乎其微，几乎不用考虑到。但是限购是无法规避的问题，这也是导致现在别墅市场低迷最重要的原因 [详情]

政策回顾：上海房产税暂行办法出台

关键词：房产税　　时间：2011年1月28日

别墅动态：国八条房产税齐驾到案例细说上海购墅影响

　　1月27日，上海房产税暂行办法出台，以本市新购且属于家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，作为征收对象，以人均60平方米为界，征收0.4%或0.6%税率的房产税，并暂按房价70%征缴。[详情]

业内观点：沪房产税试点一定程度上抑制高端住房消费

上海的房产税政策虽然没有明确细分对别墅等高档住房征税，只是针对新增的购房，但其实施细则是按照人均面积作起征点，且为累进税率，房屋价值高，人均面积大的房屋税率就更高，一定程度上抑制高端住房消费。[详情]

政策回顾：新版“沪四条”出台 “限价、限购”同步推进

关键词：限价 “补税购房”　　时间：2011年7月26日

别墅动态：新"沪四条"为调控政策打补丁定价过高或约谈

　　市住房保障和房屋管理局发布《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》。为进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，新“沪四条”对有关问题进行了进一步的明确。[详情]

业内观点：“沪四条”打击炒房团影响豪宅市场

沪四条并无新意，多为对以往政策的强调和落实。但不得补缴个人所得税是对限购的进步一收紧，是对外地炒房团的严厉打击这一措施的影响将主要围绕豪宅市场，使得一段时间内豪宅滞销。因为补缴个人所得税获得购房资格的行为，大多存在在欲购买豪宅的外地投资客群体。 [详情]

政策回顾：《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》出台

关键词：买房送面积　　时间：2011年10月1日

别墅动态：上海新规叫停送面积主要针对花园洋房别墅

　　在上海建设规划管理工作大会上，正式公布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)，针对目前一些开发商售房赠送“超大阳台”、“买一层送一层”、“赠送地下室”等私自变相提高容积率行为做出规定，明确如违反规定，将追究法律责任。据了解，《暂行规定》将从2011年10月1日起开始执行。 [详情]

业内观点：“偷面积”受限将引导市场更新换代

“偷面积”现象受到限制之后，将会促使开发商对产品的创新，由此会引导市场新一轮的产品更新换代。《暂行规定》并未针对露台、入户花园面积计算做出规定，可能会导致开发商从这些方面寻找突破口，尤其是别墅项目。[详情]

房地产调控力度和政策变化让房企面临考验，到底什么样的营销策略，更适合当下的时局？企业、项目该采取怎样的技术手段，方可出奇制胜？在此背景下，各房企、项目纷纷亮出自己的营销“杀手锏”。“买房送房产税”、上海周边楼市打出的“不限购”旗号，叫停“偷面”积前的大附赠，双首层等等都紧贴政策开始营销。


亮点一：买房送房产税
政策接连出台后，一些开发商尝试用新办法来加快房子销售。“买房子送房产税”的广告吸引了不少购房者。业内人士指出这其实是开发商的一种变相促销。


亮点二：大附送面积
“购买138平方米送200平方米”，以三口之家为例，理论上可以享180平“免税”面积。不少人担忧开发商如此促销，虽可减轻房产税压力，却存在隐患。


亮点三：“不限购”
上海人到长三角进行别墅置业，已经成为当下别墅市场十分普遍性的现象。而在限购之下，很多购房者并将目光聚焦到了不限购的都市圈楼盘。

随着限购令、禁购令、限价令等一系列楼市调控政策的影响下不少高端住宅项目销售趋缓。但是一些顶级高端项目在2011年也有不俗表现。在沪四条之后，而面对单价24万的定价，政府部门也进行了价格干预。面对市场深度调控，高端物业也逐步放下身段，以价跑量。2011年的别墅在阵痛中蜕变，寻觅着调控下的市场之路。


上海紫园：周成交创34套佳绩
上海紫园一举售出了34栋独栋别墅房源,成交面积约1．77万平方米,成交总价破17亿大关。登上了全市住宅单周成交面积排行榜冠军的宝座。


月湖山庄：24万单价缩水3成
6月23日，在佘山月湖山庄二期单价24万元高价房遭曝光后，上海市房管局同松江区房管局，经调查，并约谈开发企业负责人，24万元高价下调至21.64万/平。


星河湾：阶梯降价战果3.7亿
星河湾董事长黄文仔透露，星河湾荟苑将以8折进行降价。星河湾荟苑一周集中成交22套房源，共计7327平方米，均价50807元/平方米，总成交金额约3.7亿。


高端物业在轮番调控轮番“轰炸”之后，终于放下身段，我们看到了中介“围堵”私车买别墅的震撼场面，也看到中高端物业开始大幅度的促销，而以高端物业打造著称的绿城集团要倒塌的谣言也在网上四起，2012年高端物业的在调控的洗礼下又该走向何方，我们拭目以待……


长泰系启动深度降价
中高端物业，特别是别墅类产品，依托一贯的稀缺性因素，很少通过降价形式来促销。长甲地产则在市场观望一片的情况下，迅速拉开促销优惠活动大幕。其降价抢跑的策略取得全面成功。


中介“围堵”私车卖别墅
G50赵巷出口成为各家房产中介“兵家必争之地”，一部分是由地理位置造成的。这一道口是通往赵巷及环佘山房产板块的交通要道，在此设卡，像渔网收口，可以起到事半功倍的拉客效果。


绿城倒下？中投入主？
11月1日，绿城集团董事长宋卫平发表公开信《从绿城“被破产”说起》，称“绿城目前一切尚好”，否认相关的传闻。但以中国高端物业营造专家著称绿城似乎依旧难摆脱各种谣言困扰。