凯迪·澳澜湾：国际化品质 打造别墅版“古北新区”

 
上海领创房地产经济有限公司总监陆文竹先生

凯迪·澳澜湾，位于上海赵巷国际别墅区，有大量国际化风格的别墅，简约中式、简约中式等等。最初在项目定位时就考虑到，要跳出同质化的竞争，设计之初考察了很多项目，包括到澳洲实地考察当地的项目，以求做出自己的特点。

澳洲风情品质别墅 低调华丽注重细节

建筑形态，澳洲人绝大多数居住在沿海地区，那部分建筑以通透为主，在我们项目中体现在大部分窗体的面积，欧式风格限于造型，例如一些加州式的设置、做拱门建筑结构上考虑会减少窗体的面积，而澳洲的建筑会让阳光引入居住空间等。

建筑立面，追求质感和低调，和澳洲风格一样。建筑建材选用比较昂贵的石材的刚挂，因为它这类石材本身带有一种阳光的质感，在使用寿命上相对与一般的外墙材料有很大的优势，基本上能够像外滩许多建筑那样，一百年不变。

针对澳洲的风情和景观，在别墅的设计上，特别是在二期别墅的改进上使用了大量的露台，这也是和一般别墅有所的区别。因为毕竟不是独栋，面积也比较小，在双拼别墅上运用这么多的露台，在上海同类项目中也不是很多见。

针对我们的业主，我们认为定位是比较年轻化的业主层面，在小区景观和文化构成上融入了很多澳洲热情的元素，包括在主通道和河道的边上设置了鹅卵石的晨跑健身道，还包括在河道的设计上，专门请设计师设计的皮划艇运动的雏形。通过以上这几大方面，体现了社区澳洲风格比较细节的体现。

城市别墅价值体现 为业主提供居住上升通道

综观目前上海的高端别墅市场，主要有两类别墅，一类是像朱家角和佘山区域开发的景观别墅，拥有优美的原生态自然环境和丰富的旅游度假配套设施；一类则是像世纪公园和虹桥等区域的城市别墅，拥有优越的地理位置和便捷的交通，这两类不同风格的别墅价值存在着差异。

随着用地的日益紧缩，别墅稀缺性正在凸现，在目前上海住宅市场，别墅已经成为一种非常稀缺的产品存在。因为越是低密度的别墅基本上现在报批就越难，基本上不批。去年赵巷批出去的那块地容积率已经在1.0了，也就是说在这样一个作为城市别墅的区域中在将来很长一段时间内很难再出现低于0.5或者0.6容积率的别墅出现了。针对这方面土地稀缺性来说，可能将来再出现相似与我们这个容积率的别墅区的话应该会是在更远的地方。

随着国家别墅土地限批，别墅整体的价值也得到了提升，但是定位客层不同朱家角和佘山区域的景观别墅以后量肯定会很小，适应的阶层主要是功臣名就的老板或者是大的企业家，这部分别墅对于他们是一种度假别墅或者是退休之后居住的别墅，如果产品过硬的话，这样的别墅的价值可能以后将成几何倍数的上升。那像世纪公园和虹桥等区域的城市别墅，依托了交通和周边配套，主要的客层主要是一些高端的职业经理人或者是一同创业的合伙人，事业等都在走一个上升通道。对于享受和工作还有需要兼顾，对于现在的土地政策，这样的城市别墅以后将在一些城郊结合位置会不断出现。它的不断出现能够丰富一些中产阶级的选择。

目前凯迪·澳澜湾的潜在客户群，与先期所设计的比较活泼热情风格定位相符合，一期的客户年龄层偏小，不同于一般绝大部分别墅客户都在40岁之上的情况，凯迪·澳澜湾主力客层主要在30-40岁之间，主要是事业相对比较成功或者是一个企业的高管，整个事业是在走一个上升通道。购买我们的别墅可能是作为一个阶段性的生活享受的需要，随着他不断的再上升发展，他可能就会将它作为一个资产配置，进行资产的再升值。应该说这部分客户的特点是对新鲜事物包括生活的享受都会比较有自己的见解和要求，对自己未来的生活事业的轨迹会有比较清楚的认识。根据一期成交的客户数据来看，购买凯迪·澳澜湾的客户是自住和投资兼有，并不绝对的区分这两者。

赵巷别墅区整体优势 城市别墅生活便捷

凯迪·澳澜湾湾处于赵巷国际别墅区内，所以我们希望除了自己的产品个性特点之外，能带给业主别墅区的整体感觉。内整个8000亩的规划全部是由政府整体规划，由不同的发展商分步执行。也就是说每个开发商在设计开发之前对这一别墅区各个环节都非常了解，对于自己的设计都已经和政府做了统一和协调。

赵巷区域在交通上是有很大优势的，特别是在沪青平高速开通之后，从市区过来单向不收费，从虹桥商务区到赵巷国际别墅区基本上开车不堵的情况下大约20分钟，应该说做到了与市区的无缝连接。

在周边配套上，也有自身国际化社区的优势，这里有众所周知的奥特莱斯品牌直销广场，有世界上最大的家具城-陆地吉盛伟邦，还有宋庆龄幼儿园，现已扩展为九年制的学校，为业主解决了一部分孩子教育的问题。再包括佘山的一个商务配套离开这里也只有3公里，3公里以内还有轨道交通9号线，这些都是为我们这个别墅区包括整个赵巷国际别墅区打造一个城市别墅做了很好的基础铺垫。

国际化气质凸显 不断打造深入人心品牌

青浦赵巷别墅区，政府以8000亩土地整体规划，范围广气势已经凸显。众所周知的佘山顶级别墅区，现在已经有了属于自己的气质，那么赵巷别墅群独特的气质是什么呢？那就是它的国际化了。从整体规划，包括这8000亩用地里面值入的国际化高端的配套，完全符合别墅的客层，还有正在兴建的游艇俱乐部、索菲特五星级乡村度假酒店。这一系列都是与整个别墅区国际化的标准所配套的。

再有，整个别墅区的整体规划，所有的别墅形成一个围合形，有别与很多沿路排布的别墅，可以自由的交通，打破封闭。结合这些配套和将来的规划优势包括这里大发展商的品牌的优势和这样的城市距离优势，我认为这块的别墅将来还有很大的升值余地。现在而言，赵巷在很多人观念里还是郊区，但是通过不断的深入人心的品牌打造，不断的高端别墅的涌现，将来不知道赵巷的人，可能是上个世纪的观念了。

每个地产人的背后都有一个精彩的故事

在我的职业生涯中，这是我的第三家公司。在每个公司，我都尽力去多看看，除了自己的本职工作之外，尽力去了解一些自己感兴趣的内容，包括一些公司的运做理念，包括一些销售方面的东西我也非常感兴趣。我认为21世纪人才的竞争就是信息的竞争，你掌握越多信息，能够帮助你在将来的竞争中占据一个更好的位置。

在团队管理方面，我觉得有几点很重要，第一就是要公平公正，奖罚分明，这是作为一个公正的方面也是一个绩效考核的依据。第二，如果是一个好的团队，那么相互之间都应该非常了解，知道他在这个岗位上能做什么。公司的一个员工不一定是这个岗位上最优秀的员工，但是他绝对是公司这个阶段最适合这个岗位的员工。对于这部分员工，公司经常会有拓展的活动或者是岗位互换的活动，让不同岗位的员工分享不同的经验。通过这样的培养，员工在这个房地产行业知道的越多，对与员工自己的本职工作会有很大的提高。

别墅节汇聚各地优秀项目 宏大的交流平台

这次别墅节是在北京参加的，场面非常的宏大，汇聚了各地许多优秀的别墅项目。除了领奖之外，参观了很多北京好的别墅。深入到细节去了解，通过考察之后，回来之后发现很多别墅在细节上处理的非常精彩，非常值得借鉴。印象很深刻的是看了润泽庄园和龙湖的北京的项目，很多细节和创新部分做的非常吸引人，那么我想北京的一些发展商与上海的不同之处是对环境的营造上面更舍得花钱，更愿意做出大的手笔，这几个方面还是值得我们在以后的别墅开发和营销上多多借鉴的。特别是现在别墅土地限制这么紧，我想决大部分有土地储备的发展商都应该在我们有限的土地上去把这块地做的更好，而不要去辜负它的价值。