上海别墅市场整体价格处于逐渐上升阶段

北草国际地产(上海)机构总经理 施根贤先生

每个人对别墅都有不同的理念，北草机构的施根贤老师给出了一些自己的分析。

施根贤：我们对别墅的话题，特别是老百姓，大家觉得别墅是一个敏感的话题，印象中价格比较贵，能买别墅的都是富裕人士。其实别墅已经完全走向市场，走向老百姓。现在的别墅花色品种多，包括连排别墅，包括叠加的别墅，有各色各样的风格，有欧洲、西亚板、中国田园的风格。特别是在上海和长三角地区，大大小小有三四百个别墅。各种各样别墅的价格基本上控制在6千-1万以内，我想把上海别墅市场做一个简单的介绍，提供给现场在座的各位。

现在在上海，别墅价格一般在千万元以上，但也有千万元以下的别墅。比如说松江、南汇、金山、崇明，现在正有一些连排别墅，包括叠加的别墅，价格一般在1万2到1万5之间。也就是说，面积在300平方米左右的别墅总价格要450-500万左右，这个价格已经成为上海别墅市场的常态。

相对来说，房地产市场还是比较稳，特别是上海，作为一个国际性的大都市，房价跌的可能性几乎没有。小型的一些独立式别墅，比如说奉贤一个别墅，今天也到现场来做展示，这个别墅总价在400万左右，在上海已经是越来越少，卖一栋少一栋。在佘山有一个别墅，一年的价格上涨了50%，它开盘的时候在480万到500万左右，但是它现在已经上涨到1千万左右，几乎上涨了一倍。

另外南汇板块的小型独立式别墅，也正引起市场的关注，特别是南汇现在两个别墅，它拥有连排别墅，售价在1万2到1万4，第一期卖的相当好，几乎是摇号销售，一般买不到它的产品。也就是说，上海的别墅市场，是一涨再涨，也使我们看到，去年和今年别墅市场，已经发生了一个深刻的变化。别墅价钱要跌，几乎没有这个可能性。

今年上半年，大概展出了20多个别墅，价格比较高，看的人多，买的人少。我们现在挑选别墅的余地不止一家，可以货比三家，像小型的别墅货比十家都可以。像这次别墅博览会的品牌开发商，绿地来了三个别墅，这三个别墅相对价格都是比较适合中层以上消费者，万科来了五个别墅，基本都是以联排、叠加为主，所以对于我们来说选择性非常多。

应该说，现在上海市场的别墅总价肯定是在慢慢上涨，因为对于上海来说，独栋别墅越来越少，现在国家对别墅已经不批了，土地控制了。去年年底，上海成交活跃的70个别墅项目，我们对它各行情进行分析，总体来说，涨的快。这70个别墅平均涨幅超过20%。还有20个突出项目，它的涨幅达到30-50%。

我再举例，别墅价格翻番的例子，也是在佘山，总地价小户型这样一个别墅，推出的时候，在400-500万之间，到了今年4月份，第二期房源它的参考价就已经达到800万左右这样一套别墅，对于这样的别墅相对来说，由于它的地理位置独特性，加上上海佘山这个板块非常好，所以它的价格上扬速度非常快。因此我们的选择范围可以扩大到青浦等地，这些地方虽然有政府对土地的保护性，尽管比前两年的价格要贵，但是相对于市区来讲还是便宜。

随着我们现在别墅市场价格的增长，经济型别墅开始热销，价格也开始上去了，因此独立式别墅价格更是非常的贵。当我们放弃独立式别墅，目标就只有商品别墅了，因为现在商品别墅的建筑面积也是做的非常好，一般是在180-200平方米之间，这是我们选择性比较大的一个产品。

目前上海的青浦、朱家角，它是2004年开盘，现在已经达到每平方米1万4。青浦离上海中心城区比较近，大概是半个小时到40分钟左右，可以选择这样一个地段。包括现在的奉贤，那里也有几个别墅在做，因为上海市民对奉贤不理解，过奉贤的A4公路现在还要收费，但是现在政府正在考虑要把收费取消，我觉得这样的话，奉贤跟宝山等地来比档次一点都不会差。作为九庭板块唯一的别墅，在06年它推出的时候，当初的价格也是在1万5以上，现在的价格已经达到每平方米2万元。

所以，由于别墅的价格是一涨再涨，决定了一些联排双拼别墅市场门槛越来越高，供应量越来越少。在过去一年中，由于上海别墅的价格涨的非常快，由于现在造的别墅都是前几年批的地，如果开发商再不造，政府就要收回去了，所以他要做。现在面对广大的市场，因为别墅以前都是做给一些富豪，现在开发商也非常的精明，他们会面对现实，如果再做豪宅，他的路子就比较窄，所以他要做一些符合广大市场的这样一些产品。

近期比较活跃的别墅区域，一个是中环外区域，这些别墅包括大华、复地等集团推出的别墅项目，其中有梧桐树、黑森林等，黑森林它做的比较巧妙，部分独立式的别墅，双拼式的别墅。现在外观延伸的别墅已经相对比较少，特别是已经做了好几年的宝山景山花园，由于环境、地段规划的情况，别墅的项目是越来越少，甚至于比中环附近的别墅还要少。外环比较近的是银都别墅，棕榈树别墅，还有万科深蓝别墅，华润橡树湾，金帝的别墅。开盘当天，推出的房源一销而空，主要是它的户型、售价都比较好。据我们统计，外环以内，千万元别墅总的数量大概不到2千套，这个数字对上海来说已经是非常稀缺了，因为这个别墅量太少了。根据上海中原地产统计的数字，去年上海别墅平均的成交价在每平方米1万4，独栋别墅是在1万8左右。到今年4月份，仅仅是过了一年，别墅从平均价1万4上涨到2万8，独立式的别墅从1万8上涨到3万4。实际上还有一些相对稀缺的产品，就是一些高端的豪宅的产品，有的已经涨到10万块钱以上。

以浦东为例，现在在售的独栋别墅，350平方米已经不够，供需的矛盾十分的突出。统计表明，联排别墅可售量从去年的150万平方米已经下降到今年的90万平方米。这次展览会浦东地区的万科推出它的联排别墅，这是作为内环线相当稀缺的1千套到1千5套别墅中间的珍贵供应量。就是说，万科在这次别墅博览会推出的金色旅程，一个是对这次外环线新增加的项目，从它的户型价格来讲，相对比较适合大量市场人士的挑选。万科的金色旅程是在浦三路那边，总占地面积是25万平方米左右，这个联排别墅是在260-270平米的精装修别墅。它的地上面积大概是在250左右，每一家有一个小的花园，有一个下沉式的停车库。所以这个别墅我是建议大家可以到现场看一下。

针对现在的上海别墅市场，从市场的角度，从老百姓的角度，我们还是希望把别墅控制一定范围内，让大家都满意。国家除了三年以前别墅用地不批以外，还陆陆续续出台了一些调控政策。现在买别墅的人都说这个市场看不懂。但是实际上，由于整体土地价在提高，建材价也在提高，建筑的成本不断在提高，加上政府现在一些相关的法律法规也在不断的健全，所以对整体房地产市场不是没有影响。特别是现在一些开发上，你必须要做好的产品，让大家来挑选，必须要做大众化的产品让大家挑选。上海的别墅市场前景如何？我还是希望要经常关心一些房地产市场的信息，可以到展会上去做一些比较，特别是想买别墅的客户可以到博览会上做一些比较。