沪纯别墅社区将越来越少 联体别墅将成主流

国家严控别墅类房地产开发项目用地的一纸禁令效果初现。昨天，来自佑威房地产研究中心的最新一期报告称，近3年来，上海别墅的需求量大幅上升，而供应量却没有相应增长，相关产品渐成“香饽饽”，供求矛盾呈持续扩大之势。从未来供应看，联体别墅将是别墅市场的主流，纯别墅社区将越来越少，在混合居住社区中建造别墅成为必然。从购房者角度看，联体别墅的购置总价往往远低于独立别墅，特别是叠加别墅，对不少购房者有强大的吸引力。

滞销别墅“咸鱼翻身”

报告指出，从2003年2月初国土资源部暂停别墅审批，再到2006年明令禁止别墅类房地产开发项目用地至今，别墅用地的停批在客观上减少了别墅产品的供应量，加剧了市场供求矛盾，上海楼市别墅产品的市场预期高涨。于是，之前滞销的别墅房源开始“咸鱼翻身”、销售业绩好转，而品质较高别墅项目则借机提升房源价格。

数据显示，过去的2005、2006、2007三年中，上海别墅供求比分别为1：1.05、1：1.22、1：1.62，供求缺口不断扩大。从存量上看，截至今年4月20日，上海别墅可售量仅有3661套106.78万平方米，其中联体别墅存量为1901套42.34万平方米。

与此同时，去年上海联体别墅成交套均总价为230.34万元，而独栋别墅则高达641.87万元。联体别墅和叠加别墅近几年在楼市的良好市场表现，也证明了它们得到了购房者的肯定。

对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，近两年不少联体别墅的热销，在很大程度上是拜别墅项目用地停批所赐，正是市场上可售房源不足，使得前期因品质较差而滞销的别墅房源，才渐渐得到市场认可。

“热销”难掩自身缺陷

事实上，近几年来别墅看似“热销”的背后，其真相耐人玩味。来自佑威房地产研究中心的数据统计证实了这一点——

居2007年上、下半年成交量前20名的26个（剔除14个重复项目）联体别墅项目中，无一是在当年首次上市的项目，均为上海楼市的“老面孔”。此外，这26个项目中还有9个项目在2007年根本就没有别墅房源上市，2007年消化的全部为前期滞销房源。

“通常情况则是，在‘禁地令’下发之后，市场上看似供不应求的成交态势，把别墅产品本身的缺陷渐渐所掩盖。”薛建雄说道。

报告指出，上海近两年热销的联体别墅项目，很多都是前期就已推出的房源，但因为品质一般，在户型设计、小区景观、周边配套等方面均有许多的不足之处，这些别墅在推出之初，市场反应、口碑并不佳。

小户型别墅会更多

直至国家叫停别墅用地审批之后，由于市场房源的稀缺，这些别墅项目才真正开始吸引购房者关注。

“可以预见的是，除前期已规划审批通过但尚未推出的纯别墅项目的房源外，未来市场上更多的别墅供应将是户型面积较小的联体别墅和叠加别墅。”薛建雄说道。

首先，纯别墅项目用地已经叫停。在其看来，2006年“70/90”的颁布迫使商品住宅开发企业在项目的物业类型规划上重新定位。上海楼市的商品住宅总体供应形势偏紧，在项目容积率一定的情况下，越来越多的项目将建设成小高层和联体别墅或叠加别墅的混合社区。

其次，从购房者角度出发，联体别墅的购置总价往往远低于独立别墅，特别是叠加别墅，对不少购房者有强大的吸引力。此类客户既无力购置独立别墅，又渴望摆脱公寓生活的种种不便，低总价的联体或叠加别墅正好迎合了这一市场需求。