业内分享：深圳豪宅市场前景分析及销售心得

文章来源：鲜氧的搜房博客

我是来自我们侨城区的边疆分行-观澜高尔夫二行的陈绍喜。昨天夜里接到许总的电话说今天给我一个表演的机会。我就在想我们区还是以豪宅居多，所以今天就和大家一起分享一下深圳豪宅市场前景。大家在网上或其他的场所也见过听过一些关于豪宅的分析。今晚我只想按自己的方式给大家做个简短的分析，同时分享一下我的几点销售心得。（其中有些数据不一定准确如果有人知道准确的数j据我也非常希望可以一起交流。非常希望各位提供宝贵的意见，谢谢！）

首先，我给大家分析一下深圳豪宅的发展过程：大家都知道深圳是在八0年设立为特区时才开始有了真正的发展。深圳的早期几乎就无豪宅可言。当然大家也有熟悉的蛇口85年的龟山别墅，南海小筑…….88批地的东方花园.这些老别墅目前大家都戏称之为：“有规划的农民房！”

真正的发展是2000年以后，我数了一下别墅区就有近40个。最有代表性的如：02年的纯水岸，半山海景，水榭花都。03年的万科东海岸，熙园。04年的观澜湖高尔夫大宅，万科十七英里等等。目前市场在售的豪宅项目有 近10个。如：观澜湖高尔夫大宅部分单位，曦城，天麓，红树西岸，纯水岸4期，卓越*维港，半岛城邦……

到目前深圳的别墅总量约 5000 多套，其中的独栋 2000 套，非独栋 3000 套。这其中还包括一些老别墅和一些高层之中穿差的部分别墅，高层之中穿差的部分别墅真正的富豪是不喜欢居住，因为它和高层形成监视性居住，私密性不强。配套完善的大型豪宅区在深圳更是少之又少！

从以上这个数据可以说明什么呢？说明深圳的别墅缺口非常大！豪宅缺口非常大！为什么？大家可以对比一下北京和上海。我们不说这两个城市近些年开发的新别墅，先来看看他们的老别墅：在北京的老四合院和老宅子就有上万套！在上海当年的各租界里留下的老别墅也同样有上万套！如果加上他们近些年开发的新别墅，那么这两个城市的别墅总量都在3万套以上。从这个缺口就可以看出深圳豪宅的市场前景是不言而预的。

其次，从人口结构上来看：深圳是最典型的移民城市！在世界上是也只有纽约，迪拜，香港是和我们这个城市是相似的，但是以上三个城市大家都知道是非常之繁华。深圳目前总人口在1500万左右，但是有深圳户口的人才300万左右。移民城市也就决定这里将是转手率换房率最高的城市。

第三，深圳是个制造业大大都市，号称“世界工厂！”各位知道吗？深圳的彩电/电脑/眼镜/冰箱/集装箱的制造占全球市场的70%。有人戏言：“深圳一堵车全球的电子硬件都要涨价！” 这也说明了深圳的富豪在快速成长。同时生活在这个平均年龄26岁的城市里，年轻型的富豪是比较张扬的，所以他们喜欢炫富，这也需要豪宅。

第四，从以上三点看深圳的豪宅需求量是非常之大的，而以别墅为代表的豪宅却又被政府连连发文明令禁止开发，这又造成了之前已开发的别墅成为绝版！收藏版！最稀缺和不可复制的资源。所购买了别墅或占有了稀缺资源的豪宅价格上升的空间就非常巨大。同时大家也可以看看身边的香港，在香港最贵的豪宅目前达到了每平米40-50万元人民币，而深圳目前最贵才每平米10万元人民币。

以下和大家分享三点我的销售心得：

第一点,我希望大家了解自己的产品，熟悉自己的产品，喜爱自己的产品。

首先，我想请问各位一个问题，大家不用回答我，在心理回答自己就好。你觉得东部华侨城*天麓别墅卖的贵吗？如果你觉得贵。那就说明你对天麓别墅这个产品是无认识或半认识！如果你不了解不熟悉，那么怎么把她推出去呢？因为你无法把这个小区的理念传达给你的客户。在这里我也想谈谈我对天麓的看法：我们应该清楚的知道华侨地产走的是“旅游地产的模式”，定位是“优质生活的创想家”。所谓的旅游地产就是先建旅游再做地产，从深圳到北京，成都，武汉都是复制了这个模式。试问没有世界之窗和欢乐谷，波托菲诺能卖的这么贵吗？回到天麓，华侨城同样是先圈下9平方公里的地建好旅游再做地产。从国际上看世界上最贵的豪宅无非是拥有海景或高尔夫景观的豪宅！那么天麓呢？她拥有了海景和高尔夫景！占有了山海最稀缺的自然资源！7区还有湖，2区户户南向且面朝大海！去了解去熟悉这是必须的，不然如何成为专家？再着，不了解不熟悉如何谈的上自己喜爱这个产品，更谈不上带着感情去推荐。

第二点,我想和大家说的是：不要为了卖房而卖房！

我们不是卖房，而是是品牌，是生活的水准！我们是在推介一种高尚的生活方式给一群合适的人来享用。提高生活水准，改变生活水准。比如，买了观澜湖高尔夫大宅。你所享受的是世界最顶级服务，这里有全球第一大的高尔夫球会做为生活享受和交流的平台，同时球会在国际上拥有20多个互惠和联盟球会为业主服务，有5星级酒店配套同时提供餐饮到会服务。生活在这里你的生活将与高尔夫及社会名流联系在一起，同时你可以感受到观澜湖这个品牌为每位业主带来至高无上的荣誉。我就听过一位业主这样说：“住在观澜湖你不用担心你的小孩跑到哪里去了，如果你住在高层里面一会见不到你的小孩你看看你急不急？”当然大家在推销波托菲诺时也可以很骄傲的说：“购买了观澜湖高尔夫大宅的业主目前有30%住在我们这个小区。”

其次，不要为了卖房而卖房。希望大家多和客户聊聊房产以外的话题。比如：高尔夫，游艇，奢侈品方面的东西。用最快方法了解到客户的背景？身份？客人的公司在哪里？目前住在哪里？看过哪写楼盘？总之，让客户成为我们的朋友。让你的客户认同你个人，认同我们公司，这样也就认同了我们所推荐的产品！

第三点，希望大家始终都是一个有激情，自信，健康，向上的人。

拥有激情和自信，你才能更好的展现自己的风采，才能够带动你的客户有购买的欲望，同时你也应该是一个健康，积极向上的，这样你才可以传达给客户一个同样的信息，他们也会觉得住在这里就向我们一样拥有了健康，积极向上的心态。拥有激情和自信，你也会干觉到处处都有做生意的机会，同时感染到身边的每一个人。

“努力不一定成功，但放弃一定失败！”以上的每一点都可以展开分享一个上午，由于时间关系欢迎大家以后私下交流。最后祝大家天天开单！开豪单！谢谢！