业内分享：深圳豪宅市场前景分析及销售心得

文章来源：鲜氧的搜房博客

我是来自我们侨城区的边疆分行-观澜高尔夫二行的陈绍喜。昨天夜里接到许总的电话说今天给我一个表演的机会。我就在想我们区还是以豪宅居多，所以今天就和大家一起分享一下深圳豪宅市场前景。大家在网上或其他的场所也见过听过一些关于豪宅的分析。今晚我只想按自己的方式给大家做个简短的分析，同时分享一下我的几点销售心得。（其中有些数据不一定准确如果有人知道准确的数j据我也非常希望可以一起交流。非常希望各位提供宝贵的意见，谢谢！）

首先，我给大家分析一下深圳豪宅的发展过程：大家都知道深圳是在八0年设立为特区时才开始有了真正的发展。深圳的早期几乎就无豪宅可言。当然大家也有熟悉的蛇口85年的龟山别墅，南海小筑…….88批地的东方花园.这些老别墅目前大家都戏称之为：“有规划的农民房！”

真正的发展是2000年以后，我数了一下别墅区就有近40个。最有代表性的如：02年的纯水岸，半山海景，水榭花都。03年的万科东海岸，熙园。04年的观澜湖高尔夫大宅，万科十七英里等等。目前市场在售的豪宅项目有 近10个。如：观澜湖高尔夫大宅部分单位，曦城，天麓，红树西岸，纯水岸4期，卓越*维港，半岛城邦……

到目前深圳的别墅总量约 5000 多套，其中的独栋 2000 套，非独栋 3000 套。这其中还包括一些老别墅和一些高层之中穿差的部分别墅，高层之中穿差的部分别墅真正的富豪是不喜欢居住，因为它和高层形成监视性居住，私密性不强。配套完善的大型豪宅区在深圳更是少之又少！

从以上这个数据可以说明什么呢？说明深圳的别墅缺口非常大！豪宅缺口非常大！为什么？大家可以对比一下北京和上海。我们不说这两个城市近些年开发的新别墅，先来看看他们的老别墅：在北京的老四合院和老宅子就有上万套！在上海当年的各租界里留下的老别墅也同样有上万套！如果加上他们近些年开发的新别墅，那么这两个城市的别墅总量都在3万套以上。从这个缺口就可以看出深圳豪宅的市场前景是不言而预的。

其次，从人口结构上来看：深圳是最典型的移民城市！在世界上是也只有纽约，迪拜，香港是和我们这个城市是相似的，但是以上三个城市大家都知道是非常之繁华。深圳目前总人口在1500万左右，但是有深圳户口的人才300万左右。移民城市也就决定这里将是转手率换房率最高的城市。

第三，深圳是个制造业大大都市，号称“世界工厂！”各位知道吗？深圳的彩电/电脑/眼镜/冰箱/集装箱的制造占全球市场的70%。有人戏言：“深圳一堵车全球的电子硬件都要涨价！” 这也说明了深圳的富豪在快速成长。同时生活在这个平均年龄26岁的城市里，年轻型的富豪是比较张扬的，所以他们喜欢炫富，这也需要豪宅。

第四，从以上三点看深圳的豪宅需求量是非常之大的，而以别墅为代表的豪宅却又被政府连连发文明令禁止开发，这又造成了之前已开发的别墅成为绝版！收藏版！最稀缺和不可复制的资源。所购买了别墅或占有了稀缺资源的豪宅价格上升的空间就非常巨大。同时大家也可以看看身边的香港，在香港最贵的豪宅目前达到了每平米40-50万元人民币，而深圳目前最贵才每平米10万元人民币。

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