杨子江：上海城市别墅近期观察

大华集团  营销中心副总经理  杨子江  （杨子江blog）

自2005年以来，上海城市别墅的发展进入了一个新的阶段。经过2005、2006年的重点开发、建设和策划推广，到2007年上海城市别墅作为一个高端的产品线基本形成，其市场形象也日益清晰。同时，一些有实力的知名品牌发展商如万科、大华、金地、复地、中海、招商、保利等的大力推动。涌现出了相当一批品质楼盘。其分布区域日益广泛，产品的规划、形态、特征、风格、客群、配套等也日益细分化、多样化。

观察近期的市场情况，随着2007年以来的市场快速发展。包括上海中环线附近开始，到郊环线以内的，城市别墅发展的主体区域，别墅市场有了一个明显的扩张性的增长。随着土地资源的日益稀缺和国家政策对于别墅用地的限制，因此特定区域内的后续可供应量成为一个重要的判断因素。

从目前上海市场情况分析，结合后续的发展情况，一个非常重要的特征是：外环线以内地区的城市别墅供应量已呈现明显递减的趋势。现有的供应量基本达到一个阶段性的节点。这里我们可以简单看一下，目前在内环内，除了类似九间堂这样的极个别的豪宅之外，城市别墅已经基本无量可供应。无论现在还是若干年之后，我们都会认为像九间堂这样的项目，在上海城市别墅市场中所具有的意义已经超出了其项目本身。内环附近其他还有类似御翠园、汤臣湖庭花园等项目，由于市中心的绝对地位优势，也几乎成为标本了。

当然，对应于内环内的高端别墅项目，即使在外郊环甚至以外，包括佘山、淀山湖等一些具有特殊景观资源的地区，也有千万元甚至一些亿元级的豪宅出现，但是这已经属于另外一个市场考察层面了。

在中环附近，包括一部分中外环区域。则是近期城市别墅表现较为丰富，同时也是销售去化良好的地区。包括浦西中环附近的大华蓝郡、梧桐墅、水岸蓝桥、复地美墅、祥和星宇花园、中鹰黑森林等，浦东地区的则有大华锦绣华城、海上国际花园、金地湾流域等项目。这里的项目有两大特点，其一是混合型社区相对比例较高，物业形态多样化。其二则是相当部分项目进入尾盘，即使有部分新推盘项目，其总的可推盘供应量也不多。单个项目中推盘超过100个单位以上的几乎没有。

靠近外环附近，大多仍属于外环内的项目也有一些分布，主要包括类似锦秋花园、徐汇臻园等，由于环境、地段、规划和项目分布等一些情况的限制，在这里的城市别墅项目相对较少，甚至比中环附近还要少。这里别墅面向的客户群体也和中环附近有一定不同。而其他距离外环较近的有诸如皇都花园、银都名墅、棕榈泉花园、绿宝园、万科深蓝别墅、华润橡树湾等。楼盘品质大多不错，产品力有不同程度的提升。但是总体供应量也相当有限。

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