2008年1-2月上海典型别墅指数报告[图表]

根据典型指数系统研究方法体系，将2008年1-2月定为2008年度上海典型别墅指数基期，基期值为1000点。

自2007年9月底二套房贷新政出台以来，上海房地产市场成交量开始逐步下滑，其中公寓住宅成交量已经连续5个月持续下滑，别墅市场也不能例外，新增供应和成交量均处于较低水平，成交均价也较前期高点有所回落。近期成交量的萎缩与市场处于成交淡季也有关系，特别是春节前后的恶劣雨雪天气对市场成交带来了不利影响。07年别墅市场活跃的行情使得业已存在的供求缺口被进一步拉大，全年近110万平米的供求缺口更加凸显了别墅物业的稀缺性。在用地受限的情况下，供不应求的特征在08年将变得更加明显。人民币升值趋势在08年将继续得以延续，别墅因其所具备的保值增值功能而继续受到自住和投资客的追捧，2008年上海别墅市场整体仍值得看好。

上海典型别墅指数样本项目重点分析

别墅市场总体分析

1、 新增供应分析

本期（1月和2月）上海共新增供应别墅465套、12.82万平米，同比分别下滑了15.8％和14.9％。分个月来看，1月新增入市327套、7.5万平米，2月入市量为138套、5.32万平米，上海别墅新增入市量已经连续四个月处于下滑态势。

分行政区看，本期南汇区因南郊中华园的集中推出而排在各行政区供应量的首位，共推出144套别墅项目。松江区紧随其后，推出81套项目，奉贤南桥板块的南郊名墅和海湾板块的棕榈滩商品房分别推出一定量别墅项目，以66套的供应总量排在第三位。受11号线利好消息影响而新近崛起的嘉定别墅区则以48套的供应量排在第四位，青浦和闵行也有一定量的供应，浦东新区本期则为零供应。

1、2月份为房地产市场淡季，开发商推盘速度也有所放缓，受春节以及恶劣天气影响，本期新推入市量处于近期较低水平。随着天气的逐步回暖，特别是3月春季房展会的带动，上海别墅市场的新增入市量也将有望逐步回升。

本期花园住宅新推入市109套、5.42万平米，同比分别下跌了63.7％和47.3％，新增供应量也创下了近期的新低。花园住宅供应主要集中在奉贤的南郊名墅，该项目2月推出33套、2.24万平方米花园别墅项目，松江区的天马花苑推出35套、1.2万平米，闵行和南汇也有少量项目供应。

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本期上海共推出联列别墅356套、7.39万平方米，与去年同期相比分别上涨了41％和55％。联列别墅的供应量已经连续四个月持续下滑，南汇区联列别墅供应占据了总量的半壁江山，航头板块的南郊中华园以144套的供应量占据本月南汇新增供应的主体地位，丰富了本月联列别墅市场的总体供应量。嘉定区以48套的供应量排在第二位。

2、 成交分析

在新增供应有所减少的同时，别墅成交也开始减少，本期上海共成交别墅507套、12.52万平米，与去年同期相比分别下滑了44.0％和49.2％。其中1月成交345套、8.54万平方米，2月成交锐减至162套、3.98万平米。与公寓市场相类似，别墅单月成交也经历了二套房贷新政出台以来的连续第五个月的下滑。受春节长假和雨雪天气影响，2月成交量更是创下近年来的新低，别墅市场成交量的攀升有望出现在3月以后。

沪上别墅成交大户松江区本期以131套的成交量排在各行政区的首位，闵行以65套的成交量排在第二位，别墅市场新秀嘉定区排在第三位，本期共成交62套。位于安亭汽车城板块的顺驰蓝郡本月成功售出28套别墅项目，该项目是由顺驰集团联合多家知名设计机构，在保留土地既有人文财富的基础上打造的以TOWNHOUSE为主的低密度高尚住区。受11号线利好消息刺激，该项目自07年开盘以来销售状况良好，目前仅剩20余套在售。南汇和奉贤区紧随其后，浦东新区本月供求均较为平淡，本月仅有5套项目成交。

本期上海花园住宅成交204套、6.38万平米，与去年同期相比分别下降了54.5％和56.9％。本期花园住宅成交主要集中在闵行区、松江区和奉贤区，三者占据了成交总量的一半以上，闵行区的花园住宅银都名墅本期成交17套，奉贤的棕榈滩别墅和碧海金沙嘉苑本月都取得了不错的销售记录。

本期上海共成交联列住宅303套、6.14万平方米，同比分别下滑了34％和37.5％。本月联列别墅成交排在前三位的分别为松江区、嘉定区和南汇区，其中松江区成交量为93套，而嘉定和南汇均成交42套。传统别墅市场大户浦东和青浦仅有少量成交，顺驰蓝郡名苑仍然是嘉定联列别墅成交主力，金地格林风范城本月也有一定量的成交。无论花园还是联列住宅，其成交量均处于连续下跌状态，新增供应量的减少是成交量降低的部分原因，市场的真正回暖有待3月以后。

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3、 成交均价分析

1月上海别墅成交均价为15615元/平方米，扭转了近期持续下滑的势头。2月均价继续回升至16722元/平米，别墅成交均价在经历了10月的高点后一路下滑，但别墅物业的稀缺性决定了其长期上涨的趋势，2月成交均价同比上涨14.7％即是证明。

1月花园住宅成交均价延续了近期下滑的势头，为18813元/平方米，尽管环比持续下滑，但与去年同期相比仍有所上涨，涨幅为18.4％。2月均价再次回升至20000元/平米以上，为20644元/平方米，同比涨幅为14.1％。1月联列住宅均价为12184元/平方米，同比涨幅为18.5％，2月联列住宅均价继续攀升至12917元/平方米，同比涨幅为36％。

上海五大别墅市场分析

松江区

本期松江区共成交别墅131套、3.05万平方米，同比分别下滑了56.8％和63.5％，本期成交量创下了近几个月来的新低，成交量当中包括38套花园住宅和93套联列住宅。

分个案来看，位于新桥板块的万科白马花园为公寓和别墅混合社区，项目借鉴了“新城市主义”的规划理念和“城市类型学”的设计方法，力求创造复合、多元的居住空间，体现现代休闲居住概念。本期该项目售出近25套别墅。同样位于新桥板块的意境雅苑是由联排和叠加别墅组成的社区，本期成交量达到19套，目前可售房源较为丰富。佘山板块的高端别墅项目本月也有少量成交，其中佘山高尔夫别墅成功售出1套，目前仅余1套在售。

本期松江区共推出别墅81套、2.11万平方米，同比分别大幅下滑了72.6％和71.3％，新增入市量也跌至近期的低点。其中包括44套联列住宅和37套花园住宅项目。本期新推项目主要集中在新桥板块的意境雅苑，共推出28套项目，该项目位于上海最早的莘闵别墅区，托斯卡纳田园的纯美风情别墅区。意境雅苑特设小区班车，每天早晚共三班至莘庄北广场，以方便社区业主的出行。佘山板块的花园住宅天马花苑本期新推35套项目，因其占有大量稀缺生态资源而倍受市场青睐，目前仅余部分项目可售。

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浦东新区

本期浦东新区共成交别墅5套、0.15万平方米，同比均大幅下滑了95.7％，其中包括4套花园住宅和1套联列住宅。成交的项目分别为蓝山小城和大华锦绣华城，蓝山小城目前可售项目已经比较有限。浦东新区别墅成交在07年10月达到高点后迅速滑落，供应量不足是导致近期成交量大幅萎缩的主要原因。

本期浦东新区别墅市场为零供应，这也是连续第三个月保持零供应。07年全年浦东新区别墅供求缺口已接近14万平方米，供应量的持续萎缩导致浦东新区别墅市场供不应求的缺口被进一步拉大。

★ 板块典型别墅项目——长城·中环墅

项目简介：长城·中环墅位于张江高科技园区南端，东临孙桥路、北临华夏路、南靠高木桥路。该项目建筑外立面弱化了复杂装饰，以单纯的风格衬托生活的丰富，社区外围设置植被，阻隔了污染和噪音，各种植被巧妙组合随季节展示不同的姿态，并与建筑和谐搭配，形成自然而有层次的交流空间，形成更具活力的景观。

项目动态：长城·中环墅开盘时间预计在今年4、5月间，目前价格尚未确定，而年底即可入住。

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闵行区

本期闵行区共成交别墅65套、1.95万平方米，同比分别降低了60.6％和54.7％。其中包括45套花园住宅和20套联列住宅，闵行区别墅成交已经连续四个月持续下滑。位于闵行梅陇镇境内的银都名墅是沪上为数不多的临近市中心的大型高档别墅楼盘之一，项目定位为双拼住宅为主、独幢别墅为辅，双拼别墅突破传统联体别墅“公寓化”设计的概念，以独立别墅的理念打造双拼别墅，使双拼别墅具备了了独立别墅的宽敞空间和完备功能，1月该项目以近25000元/平米的均价售出17套。位于梅陇春申板块的另一联列项目万科燕南园本月以近20000元/平米的价格售出6套。

本期闵行区共推出别墅55套、1.78万平方米，同比分别上涨了52.8％和15.8％。由于新增入市量以联列项目为主，导致在新增套数同比大幅上升的同时，新增面积同比涨幅比较有限。万科燕南园为本月闵行区新增供应的主力楼盘，共推出38套别墅项目，颛桥板块的金铭文博水景二期推出8套花园住宅。07年闵行别墅总体供应量仍然偏紧，全年供求缺口也在13万平米左右，预计08年这一缺口将继续拉大。

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青浦区

本期青浦区共成交别墅44套、1.07万平米，同比分别下滑了38.0％和49.1％，本期成交量也滑落至近段时间的新低。其中包括23套花园住宅和21套联列住宅。成交量排在首位的是位于青浦北部板块的现代华庭，该项目为包含公寓和别墅的混合型社区，本期该项目别墅房源成交16套。近期市场表现良好的朱家角康桥水乡小城本月再次售出6套。区域内其它别墅项目如西郊湖岸美墅、西郊古北国际别墅、太阳别墅等均有少量成交。

本期青浦区共推出别墅项目43套、1.04万平方米，且全部集中在2月供应，其中包括36套联列住宅和7套花园住宅。与其它行政区相类似，青浦07年别墅供应量相对于成交量来说明显不足，全年供求缺口达14.6万平米，08年这一缺口还将继续扩大。

★ 板块典型别墅项目——凯迪·澳澜湾

项目简介：凯迪·澳澜湾位于赵巷国际别墅区，项目规划合理，交通便捷，国家一级公路318国道、沪青平高速、嘉松公路、嘉金高速、轨道交通R2线以及规划中的轨道交通线共同组成了立体交通网络，距市中心25公里，距虹桥机场15公里。与目前市场上盛行的英式及欧陆风格不同，凯迪•澳澜湾独辟蹊径，以澳洲风情作为产品主题风格，结合了丰富的活水景观，营造出良好的生态养生社区。项目以双拼形态填补了该区域的市场空白。

项目动态：凯迪·澳澜湾目前无房源在售，二期原本预计3月推出，因上海楼市尚在观望状态，推出时间变成不能确定，价格也未定。

★ 板块典型别墅项目——东方庭院

项目简介：东方庭院占地约30万公顷，是一个总建筑面积约23万平方米的纯水边别墅社区，内建700余套独立、双拼、叠加别墅。位于青浦区朱家角高档别墅区，距离长宁古北商圈仅35分钟车程，既可享受城市的繁华成熟氛围，又可体验到江南水乡的清新气息。在对东方庭院的塑造上利用自然的水系，结合中国古典的“小桥流水”的审美趣味，打造出“临水而居”的社区自然环境。

项目动态：东方庭院近期推出200余幢独立及双拼别墅，多达17种房型，面积从210平米至290平米不等，目前尚有150余套项目可售。

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南汇区

本期南汇区共成交别墅60套、1.44万平米，成交套数同比上涨了25.0％，由于联列住宅所占比重提高，导致最终成交面积小幅下滑1.94％，成交项目当中包含18套花园住宅和42套联列住宅。南汇航头板块的新推联列住宅项目南郊中华园本月以12500元/平方米的均价售出35套，占据南汇本月成交的主体地位。周康板块的康桥半岛和绿洲康城也有一定量的成交。

本期南汇区共推出别墅144套、3.2万平方米，同比分别上涨了140％和88.8％，其中包括6套花园住宅和138套联列住宅。新增供应全部集中在1月，这是07年以来单月供应最多的月份。航头板块的南郊中华园是供应的绝对主体，本月一次性推出130套别墅项目。该项目计划分三期开发，以“枕河环碧，观澜生活”为精神主旨而规划，倾心打造“原生态、全水系、醇别墅”的生活空间。

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