2008年楼市怎么走 房市"四大悬疑"亟待破解

人民币对美元升值对房价的影响有多重？

人民币对美元升值仍是影响２００８年资本市场和房地产市场的关键性因素。市场普遍预期，若美国持续降息或加息速度慢于中国，则中美之间的利差会进一步缩小，人民币升值压力加剧。２００７年，人民币对美元汇率升值约６．５％，超过了多数专业人士的预测。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭最近发表报告预测，人民币升值速度有望加快，预计２００８年对美元全年升值１０％。

在人民币升值预期非常强烈的情况下，土地和房产被当作是享受人民币升值和资产价格上涨的首要标的。这从眼下外资对我国内地产青睐有加的势头中可窥一斑，譬如，来自美国的房地产开发商铁狮门近日独家竞标总价逾７０亿元的上海新地王。人们相信，从投资的角度看，人民币持续升值会为房地产资源的投资价值上涨提供支撑；从保值的角度说，住房是未来通胀风险的对冲。类似的市场预期会放大楼市需求，推动“人民币升值不止楼市行情不断”的自我实现。

正因此，素来以楼市“空头司令”著称的独立经济学家谢国忠也认为２００８年中国楼市总体上仍将是上升行情。

住房保障政策怎样影响市场？

不同于往年，２００８年将是加快住房保障的行动年。加快廉租住房建设、改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难等住房保障问题，在２００７年已形成政策性安排，市场与保障分开、低中高档需求分开的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房解决，中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决，高收入家庭主要通过市场解决。万通集团董事长冯仑认为，目前的调控措施就是使今后房地产７０％集中在保障性住房领域，而另外３０％留给市场。

日前，全国住房建设计划(规划)工作会议传出消息，针对近几年恐慌性住房消费和投资，全国６５６座城市须在２００８年６月底之前公布今后四年包括保障房建设在内的住房规划，以缓解居民心理预期。顾海波认为，住房保障对楼市的影响不仅在于从市场中分离出一部分原本没有足够的购买力支撑、但因保障缺失而被裹挟进买方市场的被动需求，更重要的是改变市场预期：随着政府保障行动的推进，居民可望通过或配或租或买的不同渠道，各求所需，各得其所。

不过，也有市场人士认为，保障性住房是市场化住宅体系有益的补充，对楼市冲击不大。一则因为市场化需求的基础并未改变，城市化以及上世纪７０年代带来的“人口红利”，会导致未来几年中人们对住宅的需求仍将进一步增长；二则因为保障性住房投资尽管增速加快，但占整个住宅开发投资的比重还很小，地方财力决定了增加此类供给将是一个长期的渐进过程。综合市场人士的判断，２００８年房价存在下跌的基因和空间，但决定房地产需求和价格的诸因素并未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温、调整，但既有格局逆转颇难。

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