吴天华：别墅市场无拐点 轨道别墅值得关注

天安别墅市场营销部经理吴天华

我们天安别墅在这两年，因为二期动拆迁的问题，一直没有推出也没有存量，一期已经卖完了，一期在05年底出售完的，那个时候，我们也是不动，相当于300平米，1000多平方米的花园，这样子的一个独栋别墅在那边是非常热销的。400-500万就是属于经济型别墅，现在有一些发展商这两年也推出了500万左右的别墅，这个价格在佘山卖的是非常好的，独栋500万，我觉得现在有这个市场需求。我们下面一批，因为有两期，别墅用地现在应该是政府要控制的。另外物权法出来了，动拆迁很难，我们等于是说，我们打算推60栋，现在有40栋已经推出了，还有20栋不能盖，现在没有办法推，实际上按照我们前面的客户储备来讲，这60栋是独栋的话，价格在500万的话是十分容易推出的。我们前面说，佘山3号开了几栋，但是我们一期已经卖完，当时我们就觉得，应该有点难度，因为他们没有我们一期的体量大，但是没有想到一下子就卖光了。

我觉得大家一直在讲房地产过热，有拐点什么马上就要来了，但是对于别墅来说，别墅它好像不一样，一是别墅用地受到控制了，我觉得它是属于你想改善一下住宅环境或者是其他的，因为它作为投资还是比较难的，因为投资是要快进快出的，你投资动则就是几百万，你在佘山买一个经济型别墅就要500万，如果你要上千万别墅你要投资就很难。二手别墅市场给我的感觉是它比较难，现在除了股市就是房市，但是作为投资渠道保值来说别墅是一个很好的渠道，如果你想快进快出，这在别墅上面体现就很难。如果我们要动拆迁快的话，二期推出来，晚推一年我觉得是好事，可以多卖钱。三期的规划，因为原先因为容积率等问题，原先是想做成双拼，但是现在还是想做独栋，我们还是再往高走一点点，反而会容易一点，再装修一下，卖全装修的，因为别墅原先全装修是没有的，现在我们觉得，别墅要慢慢地做精。盖起来是很容易的，但是别墅下面如果能够做精的话，市场还是有的。哪怕有什么拐点、楼市拐点，我觉得对别墅是没有影响的，经济型别墅300-500万的别墅更好卖，对高价的别墅我不太了解。投资客，他占别墅购买群体的比例并不是很多，这包括双向的因素，一半是投资保值，一半是准备自己居住，单纯投资客投资在虚拟资金，说是要到别墅市场里面来搞一下，我觉得这个可能性不大。

大家都讲了一个轨道交通的问题，我们也尝试了全体公司的人都坐了一下地铁，觉得确实是一下子速度和距离一下子拉近了。我觉得轨道交通会影响人们的购买，可能11号线对嘉定的人有影响，中华企业现在在7号线附近，那个地方以前是做别墅不是很多的，就是美兰湖地块在罗店那边，中华企业在那里拿了地，而且那里已经有了几个大的别墅开发商进去了，万科大概也是抓住了机遇，把所有没有拿过来的地都拿过来了。这是个消息，本来和中华企业谈的，溢价的，中华企业的人应该知道，中华企业只拿了一小块，是顺驰剩下的一小块地，7号线也是通到底，现在7号线规划到那里了，所以说地铁的最终点都是别墅区，所以说今后的别墅发展还是会非常好的。我觉得这几个终点站加几个概念进去，都是非常好的开发。就像我们说的500万左右的经济型别墅，在那里应该是会非常好卖的。这两年，现在人们的个人收入翻倍，他们需要改善生活，也需要落地，他需要保值，现在我们的投资渠道很少，有股票、证券等等这些，但是对于比较稳定的这些人来说还是喜欢投资房产，我觉得几个终点，佘山9号线、11号线、7号线的终点都是几个别墅开发的区域，只要再加上一点点小的概念就很容易吸引别人去购买别墅。