罗霄：土地稀缺引发热销 房贷对别墅难有影响

上海紫都置业发展有限公司市场策划部经理罗霄

其实我认为上海的别墅板块，共性还是比较多的。为什么好像佘山被别人提的比较多呢？因为佘山是出豪宅的地方，总是会被人议论比较多一点。我们在佘山开发豪宅利润丰厚，单价最高，这是现在的一个情况，我们公司目前在佘山有地，在闵行也有地，目前开发的项目也中高端的项目，也有高端的项目。如果在开发高端别墅方面利润是比较的丰厚，但是相应的，它因为销售周期比较的慢，包括容积率比较低，建筑面积比较少，相对其他的项目来说，投资并不是他们认为的一样，表面现象使得大家觉得利润比较的丰厚。

我想来谈一下，因为今天的命题是08年市场需要什么样的别墅？我们是开发高端别墅的，首先先谈一下自己的产品。再一个就是07年我们开发了上海今年一期C区的这么一个项目，一共是24套别墅，在规划之前，我们对产品进行了反反复复的研究好几十次，对产品进行了很多次的修改。后面被媒体也好，或者是很多专家也好，称作我们的别墅是上海的第五代别墅，我们这个别墅它从设计风格，或者是从整体的房型各方面来说，它是比先前的一些别墅特征是有一些改变的。我们是采取各种各样西式的建筑风格新纪元历史主义，它并不是照搬国外的建筑风格，我们第一期开发别墅的时候确实是照搬，就是把北美的风格或者是法国风格、德国风格的别墅照搬过来，的确上海的气候条件等因素的影响觉得不太适合，当初的情况是时代造成的，现在分析下来，现在上海这个地方的确需要什么样的别墅，特别是佘山，需要一个跟它相匹配的风格，最后我们把这个产品做成现在的风格，里面包括很多文化在里面。在房型上面，我们也对目前购买别墅的一些客户也事先有一些了解。我们对于建材的运用，我们要了解客户喜欢什么样的用材，有很多国外的客户到我们晶园，他们都感到非常的震撼，所以我们在别墅的设计上面和用材上面是用心比较多的。

我们是用心分析来确定市场的走势。今年别墅市场，特别是中高端的别墅市场，还是向好的。去年，别墅市场确实是火了一把，因为前两年我印象非常深，一些别墅都是空着的，现在这些别墅都消化掉了，所以说现在的需求是不得了，为什么呢？我前面同意吴经理的看法，它不比现在市中心的一些高档公寓，它是按照上海市年度计划，根据拆迁的指标，如果今后别墅的用地量断掉的时候，大家对别墅的需求肯定是非常高的。我咨询了一些我们的客户，现在他们的财富都是成倍的积累，我看了胡润百富榜，他们的财产都是成倍增长的，他们都是赚得盆满钵满，之后他肯定会考虑到自己资产的保值，需要一些稳健投资，所以他投资别墅的话肯定是非常好的一个投资，现在别墅住宅是非常实在的一个投资产品，所以从这里分析，别墅市场这一块，特别是佘山别墅，它整个供应和需求，佘山的供求比我觉得会更大一些，它整个就是高端的一个别墅，上海也仅有佘山或者是其他一两个别墅地，有消费能力的这些群体其实还是非常大的。08年这个市场我觉得总体还是向好的。

我们在佘山一共是1300亩地，现在我们一期开发了200亩地。前面也谈到了，整个别墅市场是向好的，包括我们前两天集团开会的时候，有这么一个要求，要加快开发进度，开发商捂房、捂地不卖，这也不是好的现象，一个是国家的政策，另外作为投资的话，资金链做好以后，还是可以挣到很多的钱，所以集团要求我们要加快开发的力度。

供应我们就不谈了，供应现在是一个紧张的趋势。现在谈一个关键的因素，现在大家认为银行贷款的问题是比较紧张的，的确，中央银行今年也定了金融政策的基调，银根收紧，它觉得有限制的要制约一些投资行为，或者是比较不当的贷款行为。我想，贷款收紧的话，可能对上海整体房地产市场有一定的制约作用，特别是对中低端的公寓房项目影响比较大。现在的房价比起前两年来说，比较年轻的一些人，他们积蓄可能在城市的边缘都已经买不到房了，这样的趋势，贷款乘数和每个月的月供，利息的高低，对他们的压力是非常大的，一般作为我来说，20几岁、30几岁，买房就是靠父母支持，再靠自己工作努力也是买不起房的，可能连首付都付不起，所以到这种程度，银行再降低贷款乘数，对他们的打击是非常大的。

对于别墅项目来说，可能影响不大，如果准确一点说，它的影响是微乎其微的，从我们去年的客户来说，总共是24套房子，只有两个客户是一次性付清，他们都是多贷一些，少贷一些都是无所谓的，目前他们现在现在银行的贷款利率比较高，没有必要贷。像是嘉定具体项目的名字我就不举例了，去年提出贷款乘数只有7成，后来等于20%的定房人都退房了，对于成交率来说是有障碍的。

现在青浦淀山湖这里的，还包括佘山、还有赵巷这里，他们的交通都是非常成熟的，所以房地产是可以发展起来的，现在政府都是先给你被套，之后再进行房地产开发，佘山这里，前两年配套各方面还跟不上，我说的配套是总体高端客户他需要的一些配套，这两年，因为随着规划的完善，包括索菲特酒店、还有世茂艾美酒店，还有一些娱乐的项目都已经开始动工，一些商业项目都开发出来的，整个配套上去的话，对于佘山板块的别墅来说是一个利好的消息。我觉得现在要投资佘山板块别墅的话，也是正当时。因为目前的配套还没有完全成熟，作为居住或者是投资性也好，买佘山别墅也是一个比较好的时机。

对别墅的产品需求来说，可能现在很多的客户他还是比较关注新产品的，大家不要认为有买你几千万别墅的客户他就不觉得自己是一种浪费，上次我在开会的时候，也在讨论整体宣传的基调，给客户的印象是什么？我们原则上还是坚持一种低调的奢华、奢侈而不是浪费。先前一些别墅给人的感觉就是房型越大越好，花园越大越好，其实这是一种浪费，而我们现在推出的174亩地，它的占地面积也好，使用的面积也好，都是非常合理科学的。因为我们的开发时间非常长，我们会跟着客户的需求而改进。