杨婷：07年高低两端别墅出彩 土地政策影响加剧

搜房网上海公司总经理杨婷

首先我们来谈一下07年的别墅市场并不是非常的活跃，也不是有特别好的特别拔尖的项目，并不是缤纷的一年，但是这里面有几个并不太准确数字。07年上海再售的项目有130多个左右，但是真正活跃的只有70多个，但其中不动的还是占绝大部分。统计了一下1-10月份成交1万套，面积在260多万平方米，占整个上海住宅成交量的10%多一点点。价格趋势应该说15%的别墅价格涨幅在50%-100%，这个数字来的比较泛，没有特别的个案。但是就是说，07年因为我们的服务过程和沟通过程当中也出现了一些特别的市场热销现象，尤其是以经济型别墅为主，这里有两个案例，我会就几个简单的数据介绍一下，一个是沿海集团开发的丽水馨庭，它就是典型的经济型别墅，07年5月28日开盘的当天，没有想到销售情况会那么好，成交了50多套，是非常好的一个业绩。

另外一个就是东方庭院，是位于青浦的一个经济型别墅，因为它的区位，产品定位、售价，所以还出现了连续三个月上海别墅市场项目销售的前三名，是一个非常好的成绩，也算是一个比较典型的别墅项目。另外在上半年，御翠园也是浦东关注比较高的一个别墅，价格比较高在下半年，市场供应量比较有限，所以说也慢慢淡出了市场关注点。这里面像我们的佘山依然是别墅关注的一个重点，和已经占领全国别墅的一个高点，尤其是07年由历年举办的中国别墅节我们放在佘山举行，一下子把别墅市场拉到一个高度。

因为现在活跃的经济促进财富的积累和别墅消费群体的量增加，别墅市场本来就有一个稀缺性，因此在07年在高端别墅市场里面也有几个产品是值得大家关注的，市场销售也比较好的，就是绿城玫瑰园，现在客户的认购率、购买率、口碑、业内的认可都非常的好。另外还有浦东的城市经典，因为它是一个老盘，剩下最后一期，在张江高科也是卖的非常不错，包括万科的项目，这几个项目都是07年高端产品比较有代表性的。现在回过头来看，真正做的高端产品，现在大家都注重个性化，包括紫都晶园刚的用材，要把佘山的文化背景也要做出来，包括像是我今天讲的以后别墅做精装修，这个也是整体的一个趋势。当然我觉得，除了佘山，然后除了现在上海的闵行区，这两年别墅市场项目也越来越少，青浦区除了东方庭院等，金地格林郡也卖的差不多了，包括上海置业也有一个项目叫做绿洲江南园，在07年也是重新纳入市场再销售，针对这一片，市场争议非常多，包括海源别墅也好几年没有启动，昆山的东方港湾金杰等等项目，都是因为市场政策的原因没有启动。所以在这一块，也是这两年宏观调控的问题对市场没有很好的把握能力，所以导致了停滞。

从消费别墅市场的群体，对政策的反映其实并不是那么的灵敏。我觉得说，以前很少做投资别墅产品，但是事实上这里面投资的嫌疑和比例还是占比非常大。我昨天去金地，因为他开始都是想做成大批的别墅产品，但是三四期里面都是做公寓，因为政府对它的控制，在别墅叫停以后，土地的稀缺性得到了很大的发挥，这个也是促进了别墅价格上涨比较快，包括07年别墅市场里面，大批量的开发商在销售过程当中也存在一个心态，我越是卖的慢，这个未来的回报越是高，因为在03年的时候，我们提出一个2003年是上海的别墅年，但是从05年开始上海的别墅市场越来越低调，营销方式，大家对外的宣传力度，还包括对产品大幅的渲染力度就越来越少，特别是在07年渠道营销，现在他们都是通过渠道来拿客户的，所以在稀缺性的情况下，在08年会提到非常多。