杨红旭：严打捂盘将如何影响楼市走势

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自今年二季度以来，和全国其它诸多大城市一样，上海房价经历了一波快速上涨。导致这一结果的因素是多方面的，其中供不应求是关键。从需求上分析，2005和2006年上海自住需求受到抑制，今年以来合理释放，另外还有股市回流资金，流动性过剩等因素；从供应上分析，去年新增住宅用地过少，而且由于“70/90”政策导致2300万平米的住宅项目延迟工期，还有就是突出的囤地捂盘行为也加剧了房荒。

从国土资源部的角度看，整顿囤地行动已持续三四年，但效果并不明显。比如，最重要的一条规定：一年不开工罚款、二年不开工无偿收回——事实证明如同一纸空文，根本无法约束地方政府，当然也对部分专违反规定的开发商无能为力。而打击捂盘，是近两年的事，尤其去年三部委联手整顿市场秩序，到今年升级为八部委共同开展为期一年的市场整治行动，对此尤其为重视。但各地打击捂盘的态度及措施相差甚大，很多城市仍然是“雷声大，雨点小”。

值得关注的是，今年9月，上海出台的相关政策堪称目前国内最强硬的治理捂盘的“铁腕政策”。这份《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》自9月1日开始施行。主要内容是：一是3万平米以下的预售面积须一次全部申请预售，超过3万平方米，每次申请预售面积不得少于3万平方米，3个月内应当全部申请完毕；二是批准预售后3～10个工作日内必须对外开盘销售；三是对于已经达到预售标准的楼盘，如果没有按时申请预售，将下发“行政告知书”，对于被确定为捂盘惜售的开发商，则将遭到经济处罚、资质降级、直至吊销营业执照等。

与其它城市的相关政策相比，上海出台的这一规定算得上手段狠辣。这就意味着，开发商必然要把已达到预售标准的房源推向市场，而且不能像以前那样一次只推几十套房源，通过“小幅推盘，快速涨价”而获取暴利。而事实确也证明，这一新政效果初现。

读者朋友们最关心的是，供应量增加之后，房价走势如何。不妨再分析一下商品住宅的成交情况：6月约266万平方米，7月约216万平方米，8月约216万平方米，商品住宅成交约217万平方米，规律性很明显，6月达到今年高峰，其后三个月成交量非常稳定。而供应量却在明显增加，那么供求关系正由严重的供不应求，向供求平衡方向转变，9月份供求比已缩小到1：1.12。其结果是，接下来几个月，上海住宅价格不会大跌，因为目前全市目前住宅可售量跌破600万平米，房荒仍未完全解除；但涨势将转弱，甚至不排降除步入盘整的可能性。

今年国庆季房展会，预售商品房仅为706套，与去年的1298套房屋相比，降幅达45.6%，也是一种楼市降温的征兆。值得关注的是，“上有政策，下有对策”，有些开发商已经行动起来，比如大幅提高售价，吓退购房者，以达到短期捂盘的效果。消费者一定要理性对待这种情况，不宜盲目追高，而开发商的这种行为也是一种赌博，高回报与高风险同在。

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